Inscripción
La propiedad inscrita a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces.
5% + IVA del precio real de adjudicación
El paso de análisis
Informe de Oportunidad de Inversión
Antes de participar en un remate hay que saber qué se compra, qué puede complicar la compra, cuánto capital exige y a cuánto se podría vender o arrendar. El informe responde esas preguntas para una propiedad concreta, y lo revisamos contigo en una reunión.
- Precio
- 2,5 UF + IVA por oportunidad. La UF es la unidad reajustable con que se fijan los precios inmobiliarios en Chile.
- Cuándo se paga
- Antes de comenzar el análisis
- Reunión
- Hasta 45 minutos, presencial en un café a convenir o por videoconferencia, según disponibilidad
- Si contratas la gestión
- Lo pagado por el informe se descuenta del honorario de esa misma operación
Qué trae
Cinco partes, cinco preguntas
Cada parte responde una pregunta que hay que contestar antes de levantar la mano en la subasta.
01
¿Qué se compra y cuál es la lectura inicial?
Resumen ejecutivo
El activo y sus componentes, el sector, los supuestos, las cifras clave, el objetivo, el alcance y las alertas.
02
¿Qué puede impedir o complicar la compra?
Análisis legal
Dominio, gravámenes, bases vigentes, estado procesal, garantía, pagos, ocupación y las verificaciones que quedan abiertas.
03
¿Cuánto capital y hasta cuánto ofertar?
Análisis financiero
Adjudicación, costos, inversión total, tope operativo, escenarios, plazos, utilidad y ROI total y anualizado. Si se compara con un depósito a plazo, con los supuestos a la vista.
04
¿A cuánto vender o arrendar?
Análisis comercial
Atributos, comparables, valor de mercado referencial, demanda, arriendo, cap rate bruto, payback y estrategia de salida.
05
¿Participar y bajo qué condiciones?
Conclusión
Clasificación fundada, tope, riesgos abiertos, verificaciones pendientes y los pasos siguientes.
Para leerlo sin ser abogado
Qué significa cada cifra
Las definiciones son públicas. Los valores de cada causa van en el informe contratado.
Remate judicial y subasta
Venta de una propiedad ordenada por un tribunal para pagar una deuda. Se hace en una subasta: gana quien ofrece más, partiendo de la postura mínima.
UF
Unidad de Fomento: la unidad reajustable con que se fijan los precios inmobiliarios en Chile. Su valor en pesos cambia todos los días.
Estado procesal
En qué etapa del juicio está la causa: si el remate ya está fijado, si hay recursos pendientes o si algo puede atrasarlo.
Conservador de Bienes Raíces
El registro público donde se inscribe quién es dueño de cada propiedad. La compra termina cuando la inscripción queda a tu nombre.
Honorario a éxito
Se cobra solo si te adjudicas la propiedad. Si no, no hay honorario de gestión.
Postura mínima
Precio desde el cual parte la subasta. Puede subir; no es la inversión total.
Garantía y bases
La garantía es el depósito que habilita a participar según las reglas vigentes de la subasta. Monto, forma y plazos cambian por causa.
Dominio y gravámenes
Indican quién es dueño y qué hipotecas, prohibiciones, embargos u otras cargas constan en los registros.
Alzamiento
Cancelación de una carga cuando corresponde y existe fundamento. No se presume que ocurra sola.
Ocupación y posesión
Si el inmueble está ocupado y cuándo podría obtenerse la entrega material. Puede requerir gestiones y un plazo variable.
Adjudicación
Resultado del remate que asigna el inmueble al postor ganador, sujeto a pagos y trámites posteriores.
Tope operativo (tope de puja)
El máximo que el informe recomienda ofertar bajo sus supuestos; es el tope de puja que apruebas antes de la subasta. Si cambian los costos o la salida, hay que revisarlo.
Inversión total
Adjudicación más honorarios, trámites, deudas, tributos y mejoras incluidos en el modelo.
Utilidad proyectada
Precio de venta modelado menos inversión total modelada. No es una ganancia garantizada.
ROI total y anualizado
ROI total: utilidad dividida por inversión. Anualizado: el equivalente sobre 12 meses según el plazo supuesto.
Cap rate bruto y payback
Cap rate bruto: arriendo anual dividido por la base declarada. Payback bruto: años para recuperar esa base con arriendos brutos; no incluye gastos ni vacancia.
UF/m² y comparables
Precio por superficie en UF y referencias de inmuebles semejantes. Dependen de los datos y superficies comparables.
DAP
Depósito a plazo, usado como referencia de capital y período. Su tasa y sus riesgos son distintos de una operación inmobiliaria.
Y después
Tú eliges en cuál participar. GT Capital gestiona la operación.
Si decides avanzar, contratas uno de los tres servicios de gestión. El honorario es a éxito (se cobra solo si te adjudicas la propiedad) y lo que pagaste por el informe de esa oportunidad se descuenta.
Llave en mano
La propiedad entregada libre de ocupantes, con las llaves en tu mano.
6% + IVA del precio real de adjudicación
Remodelado
La propiedad remodelada y lista para vender o arrendar.
7% + IVA del precio real de adjudicación
Además, en los tres servicios hay un variable de 10% + IVA sobre el ahorro que se consiga en la subasta. El ahorro es la diferencia entre el tope de puja que aprobaste (el «tope operativo» del informe) y el precio al que se adjudicó. Por ejemplo: con un tope de 2.450 UF y una adjudicación en 2.300 UF, el ahorro es de 150 UF y el variable, de 15 UF + IVA. Si se adjudica al tope, el variable es cero; nunca es negativo, y nunca se calcula contra el valor de mercado. Mínimo 100 UF + IVA por servicio de gestión, calculado antes de descontar lo pagado por el informe.
Solicita tu informe
Analizamos la propiedad que te interesa y revisamos el informe contigo en una reunión de hasta 45 minutos, presencial en un café a convenir o por videoconferencia.